Sie kaufen eine möblierte Wohnung zur Vermietung, und Ihr Buchhalter spricht mit Ihnen über Abschreibungen. Das Prinzip ist einfach: Jedes Jahr ziehen Sie einen Teil des Kaufpreises der Immobilie von Ihren Mieteinnahmen ab. Das Ergebnis ist, dass Ihre steuerpflichtige Basis sinkt, manchmal bis auf null. Man muss jedoch wissen, wie man die Immobilie aufschlüsselt, die richtigen Zeiträume wählt und die tatsächlichen Auswirkungen auf Ihre LMNP-Besteuerung misst.
Aufschlüsselung nach Komponenten: die Mechanik, die die Tabellenkalkulation nicht zeigt
Die Abschreibung im LMNP wird nicht auf den Gesamtpreis der Wohnung berechnet. Die Finanzbehörde verlangt, dass die Immobilie in mehrere Komponenten aufgeteilt wird, von denen jede ihre eigene Nutzungsdauer hat. Diese Aufteilung bestimmt den jährlich abziehbaren Betrag.
Nehmen wir eine Wohnung, die für einen Gesamtpreis von 200.000 Euro, einschließlich Notarkosten, erworben wurde. Der erste Schritt besteht darin, den Wert des Grundstücks abzuziehen, da das Grundstück niemals abgeschrieben wird. Im Allgemeinen macht der Anteil des Grundstücks einen variablen Prozentsatz je nach Lage aus, der oft zwischen 10 und 20 % in einem typischen städtischen Gebiet geschätzt wird.
Angenommen, das Grundstück macht 15 % aus, also 30.000 Euro. Die abschreibungsfähige Basis des Gebäudes beträgt dann 170.000 Euro. Dieser Betrag wird dann auf mehrere Komponenten verteilt. Ein detailliertes Beispiel zur Berechnung der LMNP-Abschreibung hilft, diese Verteilung Zeile für Zeile zu visualisieren.
Hier ist eine gängige Aufschlüsselung:
- Der Rohbau (tragende Wände, Fundamente): wird über einen langen Zeitraum abgeschrieben, oft zwischen 40 und 50 Jahren, und macht den größten Teil des Gebäudes aus.
- Das Dach, die Abdichtung und die Außenfenster: werden über einen mittellangen Zeitraum abgeschrieben, typischerweise zwischen 20 und 25 Jahren.
- Die technischen Installationen (Sanitär, Elektrik, Heizung): werden über etwa 15 bis 20 Jahre abgeschrieben.
- Die Innenausstattungen (Einbauküche, Bodenbeläge): werden über einen kürzeren Zeitraum abgeschrieben, etwa 10 bis 15 Jahre.
Jede Komponente erzeugt eine separate Abschreibung. Die Summe dieser Abschreibungen stellt die insgesamt abziehbare Belastung für das Jahr dar.
Konkrete Berechnung: eine im Jahr für Jahr abgeschriebene LMNP-Wohnung
Betrachten wir unsere Wohnung für 200.000 Euro. Nach Abzug des Grundstücks (30.000 Euro) beträgt die abschreibungsfähige Basis des Gebäudes 170.000 Euro. Fügen wir Möbel hinzu, die für 8.000 Euro gekauft wurden, die über 5 bis 7 Jahre abgeschrieben werden können, je nach Möbel.
Zur Vereinfachung nehmen wir die folgende Aufteilung des Gebäudes an:
| Komponente | Anteil | Betrag | Dauer | Jährliche Abschreibung |
|---|---|---|---|---|
| Rohbau | 50 % | 85.000 € | 40 Jahre | 2.125 € |
| Dach und Fenster | 15 % | 25.500 € | 25 Jahre | 1.020 € |
| Technische Installationen | 20 % | 34.000 € | 20 Jahre | 1.700 € |
| Innenausstattungen | 15 % | 25.500 € | 12 Jahre | 2.125 € |
| Möbel | – | 8.000 € | 6 Jahre | 1.333 € |
Die Gesamtab-schreibung im ersten Jahr beträgt etwa 8.300 Euro. Wenn Ihre jährlichen Mieten 9.600 Euro (800 Euro pro Monat) betragen und Sie auch Kosten (Grundsteuer, Versicherung, Kreditzinsen, Buchhaltungskosten) abziehen, kann Ihr steuerliches Ergebnis leicht auf null sinken.
Warum ist dieses Detail so wichtig? Weil die LMNP-Abschreibung kein Defizit erzeugen kann. Der Abzug ist auf den Betrag der Mieten abzüglich der Kosten begrenzt. Der nicht genutzte Teil geht nicht verloren: Er wird auf die folgenden Jahre übertragen, ohne zeitliche Begrenzung.
Was der unbegrenzte Übertrag in der Praxis ändert
Stellen wir uns vor, Ihre abziehbaren Kosten (ohne Abschreibung) betragen 4.500 Euro pro Jahr. Ihre Mieten betragen 9.600 Euro. Der Saldo vor Abschreibung beträgt also 5.100 Euro. Sie können nur 5.100 Euro Abschreibung von den berechneten 8.300 Euro abziehen.
Die verbleibenden 3.200 Euro werden in “aufgeschobene Abschreibungen” gespeichert. Diese werden Ihr Ergebnis in den folgenden Jahren reduzieren, wenn Ihre laufenden Kosten sinken (zum Beispiel nach vollständiger Rückzahlung des Kredits).
LMNP-Abschreibung und Wertzuwachs beim Verkauf: die steuerliche Falle von 2025
Bis vor kurzem hatte die im LMNP abgezogene Abschreibung keine Auswirkungen auf die Berechnung des Wertzuwachses beim Verkauf. Der Eigentümer profitierte jedes Jahr von einem Abzug und verkaufte dann nach dem Regime der Wertzuwächse für Privatpersonen, ohne eine Rückführung. Das war einer der stärksten Vorteile des Status.
Die Reform, die ab 2025 geplant ist, ändert die Situation. Die abgezogenen Abschreibungen verringern nun den für die Berechnung des Wertzuwachses angesetzten Kaufpreis. Der Mechanismus ist einfach: Wenn Sie über zehn Jahre 50.000 Euro an Abschreibungen abgezogen haben, sinkt Ihr steuerlicher Kaufpreis um diesen Betrag. Der steuerpflichtige Wertzuwachs steigt mechanisch.
Verwaltete Residenzen: eine Ausnahme, die man kennen sollte
Nicht alle Immobilien werden gleich behandelt. Dienstleistungsresidenzen (Studentenwohnheime, die über einen Gewerbemietvertrag betrieben werden, Seniorenresidenzen, Einrichtungen für ältere oder behinderte Menschen) profitieren von einer Ausnahme: Die Abschreibungen werden beim Verkauf nicht in den Wertzuwachs reintegriert.
Die gleiche Abschreibungsberechnung führt also zu zwei sehr unterschiedlichen steuerlichen Ergebnissen beim Verkauf:
- Eine klassische möblierte Wohnung: Die Abschreibung senkt die Steuer während des Besitzes, erhöht jedoch den steuerpflichtigen Wertzuwachs beim Verkauf.
- Eine berechtigte verwaltete Residenz: Die Abschreibung senkt die Steuer während des Besitzes, ohne zusätzliche steuerliche Kosten beim Verkauf.
- In beiden Fällen bleibt die jährliche Berechnung der Abschreibung identisch, nur die patrimoniale Konsequenz unterscheidet sich.
Reales LMNP-Regime: wann die Abschreibung rentabel wird
Die Abschreibung ist nur im vereinfachten realen Regime zugänglich. Das Mikro-BIC-Regime gewährt hingegen einen Pauschalabzug von 50 % auf die Mieten, erlaubt jedoch keinen Abzug von Kosten oder Abschreibungen.
Der Wechsel zum realen Regime wird interessant, sobald die Summe Ihrer tatsächlichen Kosten und Ihrer Abschreibung mehr als die Hälfte Ihrer Mieten übersteigt. In unserem Beispiel betragen die Kosten (4.500 Euro) plus die abziehbare Abschreibung (5.100 Euro) insgesamt 9.600 Euro, also die gesamten Mieten. Das steuerpflichtige Ergebnis sinkt auf null.
Im Mikro-BIC hätten Sie 4.800 Euro an steuerpflichtigen Einnahmen erklärt (die Hälfte von 9.600). Mit einem Grenzsteuersatz und den Sozialabgaben beläuft sich die steuerliche Differenz auf Hunderte, wenn nicht Tausende von Euro jedes Jahr.
Das reale Regime erfordert eine Buchhaltung, die von einem Steuerberater geführt wird. Diese Kosten, die ebenfalls abziehbar sind, werden durch die Steuerersparnis, die durch die Abschreibung erzielt wird, insbesondere in den ersten Jahren, in denen die Kreditzinsen zu den Abschreibungsannuitäten hinzukommen, weitgehend kompensiert.
Die Berechnung der Abschreibung im LMNP basiert auf technischen Entscheidungen (Aufteilung, Dauer, Grundstücksanteil), die Ihre Besteuerung während der gesamten Haltedauer und nun auch beim Verkauf direkt beeinflussen. Sich die Zeit zu nehmen, um bereits im ersten Jahr eine präzise Tabelle zu erstellen, verhindert, dass man zu spät entdeckt, dass eine Komponente vergessen wurde oder dass eine Abschreibung falsch verfolgt wurde.