Estás comprando un apartamento amueblado para alquilar, y tu contador te habla de amortización. El principio es simple: cada año, deduces una fracción del precio del bien de tus ingresos por alquiler. Como resultado, tu base imponible disminuye, a veces hasta cero. Sin embargo, es necesario saber descomponer el bien, elegir las duraciones adecuadas y medir el impacto real en tu fiscalidad LMNP.
Descomposición por componentes: la mecánica que la hoja de cálculo no muestra
La amortización en LMNP no se calcula sobre el precio global de la vivienda. La administración fiscal exige desglosar el bien en varios componentes, cada uno con su propia duración de desgaste. Es este desglose el que determina el monto anual deducible.
Tomemos un apartamento adquirido por un precio total de 200,000 euros, incluidos los honorarios notariales. El primer paso consiste en retirar el valor del terreno, ya que el terreno nunca se amortiza. En general, la parte del terreno representa una proporción variable según la ubicación, a menudo estimada entre el 10 y el 20 % en zona urbana común.
Supongamos aquí que el terreno representa el 15 %, es decir, 30,000 euros. La base amortizable del edificio se establece entonces en 170,000 euros. Este monto se reparte entre varios componentes. Un ejemplo de cálculo de amortización LMNP detallado ayuda a visualizar esta distribución línea por línea.
A continuación, una distribución común:
- La obra gruesa (muros de carga, cimientos): se amortiza en un período largo, a menudo alrededor de 40 a 50 años, y representa la parte más importante del edificio.
- La cubierta, la impermeabilización y las carpinterías exteriores: se amortizan en un período intermedio, típicamente entre 20 y 25 años.
- Las instalaciones técnicas (fontanería, electricidad, calefacción): se amortizan en aproximadamente 15 a 20 años.
- Los acabados interiores (cocina equipada, revestimientos de suelo): se amortizan en un período más corto, alrededor de 10 a 15 años.
Cada componente genera una anualidad de amortización distinta. La suma de estas anualidades constituye el gasto deducible total para el año.
Cálculo concreto: un apartamento LMNP amortizado año tras año
Volvamos a nuestro apartamento de 200,000 euros. Retirado el terreno (30,000 euros), la base amortizable del edificio es de 170,000 euros. Añadamos mobiliario comprado por 8,000 euros, amortizable en 5 a 7 años según los muebles.
Para simplificar, supongamos la siguiente distribución del edificio:
| Componente | Parte | Monto | Duración | Amortización anual |
|---|---|---|---|---|
| Obra gruesa | 50 % | 85,000 € | 40 años | 2,125 € |
| Cubierta y carpinterías | 15 % | 25,500 € | 25 años | 1,020 € |
| Instalaciones técnicas | 20 % | 34,000 € | 20 años | 1,700 € |
| Acabados interiores | 15 % | 25,500 € | 12 años | 2,125 € |
| Mobiliario | – | 8,000 € | 6 años | 1,333 € |
La amortización total en el primer año alcanza aproximadamente 8,300 euros. Si tus alquileres anuales son de 9,600 euros (800 euros al mes) y también deduces gastos (impuesto sobre bienes inmuebles, seguro, intereses de préstamo, honorarios contables), tu resultado fiscal puede caer fácilmente a cero.
¿Por qué es tan importante este detalle? Porque la amortización LMNP no puede crear un déficit. La deducción está limitada al monto de los alquileres menos los gastos. La parte no utilizada no se pierde: se traslada a los ejercicios siguientes, sin límite de duración.
Lo que el traslado ilimitado cambia en la práctica
Imaginemos que tus gastos deducibles (excluyendo la amortización) representan 4,500 euros al año. Tus alquileres son de 9,600 euros. El saldo antes de la amortización es, por lo tanto, de 5,100 euros. Solo puedes deducir 5,100 euros de amortización de los 8,300 euros calculados.
Los 3,200 euros restantes se almacenan en “amortizaciones diferidas”. Reducirán tu resultado en los años siguientes, cuando tus gastos corrientes disminuyan (por ejemplo, después del reembolso total del préstamo).
Amortización LMNP y plusvalía en la reventa: la trampa fiscal de 2025
Hasta hace poco, la amortización deducida en LMNP no tenía ninguna incidencia en el cálculo de la plusvalía al momento de la reventa. El propietario se beneficiaba de una deducción cada año, y luego vendía bajo el régimen de plusvalías de particulares, sin reintegración. Era una de las ventajas más poderosas del estatus.
La reforma prevista a partir de 2025 cambia las reglas del juego. Las amortizaciones deducidas ahora disminuyen el precio de adquisición considerado para el cálculo de la plusvalía. El mecanismo es simple: si has deducido 50,000 euros de amortizaciones durante diez años, tu precio de adquisición fiscal disminuye en esa cantidad. La plusvalía imponible aumenta mecánicamente.
Residencias gestionadas: una excepción que debes conocer
No todos los bienes están sujetos a las mismas reglas. Las residencias de servicios (residencias estudiantiles operadas a través de un contrato comercial, residencias para mayores, establecimientos para personas mayores o con discapacidad) se benefician de una excepción: las amortizaciones no se reintegran en la plusvalía al momento de la cesión.
Por lo tanto, el mismo cálculo de amortización produce dos resultados fiscales muy diferentes al momento de la salida:
- Un apartamento amueblado clásico: la amortización alivia el impuesto durante la tenencia, pero aumenta la plusvalía imponible al momento de la reventa.
- Una residencia gestionada elegible: la amortización alivia el impuesto durante la tenencia sin costo fiscal adicional al momento de la reventa.
- En ambos casos, el cálculo anual de la amortización sigue siendo el mismo, solo difiere la consecuencia patrimonial.
Régimen real LMNP: cuándo la amortización se vuelve rentable
La amortización solo está disponible en el régimen real simplificado. El régimen micro-BIC, por su parte, otorga una deducción fija del 50 % sobre los alquileres, pero prohíbe cualquier deducción de gastos o de amortización.
El cambio al régimen real se vuelve interesante tan pronto como la suma de tus gastos reales y tu amortización supera la mitad de tus alquileres. En nuestro ejemplo, los gastos (4,500 euros) más la amortización deducible (5,100 euros) totalizan 9,600 euros, es decir, la totalidad de los alquileres. El resultado imponible cae a cero.
En el micro-BIC, habrías declarado 4,800 euros de ingresos imponibles (la mitad de 9,600). Con una tasa marginal de imposición y los impuestos sociales, la diferencia fiscal se cifra en cientos, incluso miles de euros cada año.
El régimen real implica una contabilidad llevada por un contador profesional. Este costo, también deducible, se compensa ampliamente con el ahorro fiscal generado por la amortización, especialmente en los primeros años, cuando los intereses del préstamo se suman a las anualidades de amortización.
El cálculo de la amortización en LMNP se basa en elecciones técnicas (desglose, duraciones, parte del terreno) que influyen directamente en tu fiscalidad durante toda la duración de la tenencia, y ahora también en el momento de la reventa. Tomar el tiempo para establecer una tabla precisa desde el primer año evita descubrir demasiado tarde que se ha olvidado un componente o que un traslado de amortización no se ha seguido correctamente.