Der französische Immobilienmarkt hat das Jahr 2024 mit einem Volumen von etwa 775.000 Transaktionen abgeschlossen, was das dritte Jahr in Folge mit einem Rückgang und einem Rückgang von mehr als einem Drittel im Vergleich zum Höhepunkt von 2021 darstellt. Diese Kontraktion verbirgt sehr unterschiedliche territoriale Dynamiken und regulatorische Veränderungen, deren Auswirkungen weit über das vergangene Jahr hinaus spürbar sein werden.
Verordnung CRR3 und Immobilienkredite: der prägende Rahmen, der die Situation verändert
Die Annahme der Verordnung CRR3 am 31. Mai 2024 ist das am meisten unterschätzte strukturelle Ereignis des Jahres für den Sektor. Dieser europäische Text erhöht die aufsichtsrechtlichen Anforderungen an die Banken, was mechanisch die Kosten für Immobilienkredite in Frankreich erhöhen kann. Wir beobachten, dass dieses Thema in den meisten öffentlich zugänglichen Analysen fehlt, obwohl es direkt die Finanzierungsfähigkeit der Haushalte beeinflusst.
Das französische Modell der Immobilienkredite, das auf festen Zinssätzen und persönlicher Garantie basiert, dämpft einen Teil des Schocks. Die Banken haben jedoch begonnen, einen Teil der Eigenkapitalkosten in ihre Margen einzupreisen. Für einen Käufer zeigt sich die Konsequenz in der Differenz zwischen dem Leitzins der EZB und dem tatsächlich am Schalter angebotenen Zinssatz.
Die vier aufeinanderfolgenden Senkungen des Leitzinses der Europäischen Zentralbank im Jahr 2024 haben diesen Effekt teilweise ausgeglichen. Das Nettoergebnis bleibt ein besserer Zugang zu Krediten zum Jahresende, mit einer Kaufkraft, die sich allmählich wiederhergestellt hat, insbesondere in der Île-de-France. Diese Bewegung hat die Stabilisierung der Volumina im zweiten Halbjahr ermöglicht.
Immobilienpreise in Frankreich: territoriale Unterschiede, die der nationale Durchschnitt verwischt
Über einen „homogenen nationalen Markt“ nachzudenken, macht keinen Sinn mehr. Die Daten von BNP Paribas Economic Research zeigen, dass der Preisrückgang zwischen dem dritten Quartal 2022 und dem ersten Quartal 2024 in den angespanntesten Gebieten ausgeprägter war. Ab dem zweiten Quartal 2024 haben sich die Preise in diesen gleichen Gebieten insgesamt stabilisiert.
Mehrere Elemente ermöglichen eine bessere Lesart dieser Karte, indem man die Website Novalis im Detail konsultiert, die die neuesten Sektoranalysen bündelt. Der südwestliche Teil des Landes hat einige der schwersten Rückgänge erlebt, wobei einige Departements wie die Gironde, der Lot-et-Garonne, die Haute-Garonne oder die Pyrénées-Orientales Rückgänge bei den Transaktionen verzeichnen, die deutlich über dem nationalen Durchschnitt liegen.
Diese territoriale Heterogenität erfordert eine differenzierte Betrachtung des Marktes:
- Die Metropolen, in denen das Homeoffice die Nachfrage ins Umland umverteilt hat, sehen, dass ihre Zentren an relativer Attraktivität verlieren, während die peripheren Ringe in den Preisen besser standhalten.
- Die touristischen Märkte und Zweitwohnungssegmente erfahren einen doppelten Effekt: steigende Besitzkosten (lokale Besteuerung, DPE) und einen Rückgang der ausländischen Nachfrage in bestimmten Regionen.
- Die mittelgroßen Städte, die durch den TGV verbunden sind, ziehen weiterhin eine Nachfrage nach Verlagerung an, mit Preisen, die im Vergleich zu den großen Agglomerationen noch zugänglich sind.
Immobilieninnovation 2024: standardisierte Daten statt Gadgets
Innovation im Sektor im Jahr 2024 beschränkt sich nicht auf virtuelle Besichtigungen oder generative künstliche Intelligenz. Die grundlegende Bewegung konzentriert sich auf die Standardisierung und Zuverlässigkeit von Immobiliendaten, insbesondere im gewerblichen Immobilienbereich. Die Fachleute suchen nach Werkzeugen, die einen schnellen Zugang zu vergleichbaren Informationen ermöglichen, anstatt nach technologischen Gadgets ohne operationale Auswirkungen.
Wir empfehlen, zwei Innovationsniveaus zu unterscheiden, die in diesem Jahr tatsächlich Fortschritte gemacht haben. Das erste betrifft die Aggregation von Daten: die Fähigkeit, Informationen aus heterogenen Quellen (Kataster, Notare, Bankdaten, Diagnosen) auf einer einzigen Plattform zu zentralisieren, um eine konsolidierte Sicht auf ein Asset oder einen lokalen Markt zu erzeugen.
Das zweite Niveau betrifft die Transparenz der Transaktionen. Echtzeit-Tracking-Tools für Preise und Volumina, die früher institutionellen Investoren vorbehalten waren, werden auch für unabhängige Fachleute zugänglich. Diese Entwicklung verändert das Kräfteverhältnis in den Verhandlungen und verringert die Informationsasymmetrie zwischen Verkäufern und Käufern.
Neubau und Besteuerung: die strukturellen Blockaden des Angebots
Die Krise des Neubauangebots bleibt der blinde Fleck des Marktes im Jahr 2024. Die Baubeginne sind weiterhin rückläufig, genährt von einem Bündel konvergierender Zwänge: Materialkosten, verschärfte Umweltstandards, Verknappung von Bauland in angespannten Gebieten.
Das programmierte Ende des Pinel-Systems, das das Investieren in Neubauten über ein Jahrzehnt strukturiert hat, hinterlässt eine Lücke, die die bestehenden Systeme nicht im gleichen Umfang füllen. Der Verkauf auf Lebenszeit und die möblierte Vermietung, die bereits Ende 2023 als vielversprechende Segmente identifiziert wurden, haben ihre Dynamik im Jahr 2024 bestätigt, aber sie erfüllen nicht denselben Bedarf an Neubauwohnungen.
Auf steuerlicher Ebene wurden mehrere Anpassungen vorgenommen, um gegen Betrug vorzugehen und die Optimierungsstrukturen strenger zu regeln. Diese Maßnahmen betreffen in erster Linie die Inhaber von bedeutendem Immobilienvermögen und die Immobiliengesellschaften. Die schrittweise Erhöhung der Besitzbesteuerung trägt dazu bei, die Entscheidungen der Investoren zu verändern, die sich stärker auf liquide Vermögenswerte oder gewerbliche Immobilien konzentrieren.
Marktprognosen für Immobilien: Was das zweite Halbjahr 2024 ankündigt
Die niedrige Schwelle, die im ersten Halbjahr 2024 erreicht wurde, gefolgt von einer Stabilisierung der Volumina im zweiten Halbjahr, deutet auf ein Szenario einer allmählichen Erholung hin. Die Fnaim bezeichnet diese Wende als Voraussetzung für eine Erholung im Jahr 2025, ohne jedoch eine schnelle Rückkehr zu den Niveaus von 2021 vorherzusagen.
Drei Parameter werden den Verlauf bestimmen:
- Die Fortsetzung oder Nicht-Fortsetzung der Senkung der Leitzinsen der EZB, die die Kreditfähigkeit der Haushalte bestimmt.
- Die tatsächlichen Auswirkungen der Verordnung CRR3 auf die Bankmargen und somit auf den tatsächlich angebotenen Zinssatz für Privatpersonen.
- Die Fähigkeit der öffentlichen Hand, die Produktion neuer Wohnungen wieder anzukurbeln, insbesondere durch die Vereinfachung von Normen und die Freigabe von Bauland.
Der französische Immobilienmarkt verlässt das Jahr 2024 restrukturiert durch den Druck. Die Transaktionen steigen dort, wo Kredite wieder zugänglich werden, nicht dort, wo die Preise am stärksten gefallen sind. Diese Disjunktion zwischen Preisen und Volumina bleibt die verlässlichste Lesart, um die kommenden Monate vorherzusehen.