De Franse vastgoedmarkt heeft 2024 afgesloten met een volume van ongeveer 775.000 transacties, wat betekent dat het de derde opeenvolgende jaar van daling is en een terugval van meer dan een derde ten opzichte van de piek in 2021. Deze krimp verbergt zeer verschillende territoriale dynamieken en regelgevende veranderingen waarvan de effecten veel verder zullen reiken dan het afgelopen jaar.
Regeling CRR3 en vastgoedkrediet: het prudentieel kader dat de spelregels verandert
De aanneming van de regeling CRR3 op 31 mei 2024 is het meest onderschatte structurele feit van het jaar voor de sector. Deze Europese tekst verhoogt de prudentiële eisen die aan banken worden opgelegd, wat mechanisch de kosten van vastgoedkrediet in Frankrijk kan verhogen. We zien dat dit onderwerp afwezig blijft in de meeste analyses voor het grote publiek, terwijl het direct de financieringscapaciteit van huishoudens beïnvloedt.
Het Franse model van vastgoedkrediet, gebaseerd op de vaste rente en de persoonlijke garantie, dempt een deel van de schok. De bancaire instellingen zijn echter begonnen een deel van de extra kosten van eigen vermogen door te berekenen in hun marges. Voor een koper is de consequentie zichtbaar in het verschil tussen de beleidsrente van de ECB en de rente die daadwerkelijk aan de balie wordt aangeboden.
De vier opeenvolgende verlagingen van de beleidsrente van de Europese Centrale Bank in 2024 hebben dit effect gedeeltelijk gecompenseerd. Het nettoresultaat is een betere toegang tot krediet aan het einde van het jaar, met een koopkracht die geleidelijk is hersteld, met name in Île-de-France. Het is deze beweging die heeft bijgedragen aan de stabilisatie van de volumes in het tweede halfjaar.
Vastgoedprijzen in Frankrijk: territoriale verschillen die het nationale gemiddelde verdoezelt
Redeneren over een homogeen “nationale markt” heeft geen zin meer. De gegevens van BNP Paribas Economic Research tonen aan dat de prijsdaling sterker was in de meest gespannen gebieden tussen het derde kwartaal van 2022 en het eerste kwartaal van 2024. Vanaf het tweede kwartaal van 2024 zijn de prijzen in dezezelfde gebieden globaal gezien gestabiliseerd.
Verschillende elementen maken het mogelijk om deze kaart beter te lezen door de site Novalis in detail te raadplegen, die recente sectoranalyses verzamelt. Het zuidwesten van het land heeft te maken gehad met enkele van de meest ernstige krimp, waarbij sommige departementen zoals de Gironde, de Lot-et-Garonne, de Haute-Garonne of de Pyrénées-Orientales dalingen van transacties vertonen die aanzienlijk hoger zijn dan het nationale gemiddelde.
Deze territoriale heterogeniteit vraagt om een fijne lezing van de markt:
- De metropolen waar telewerken de vraag naar de voorsteden heeft herverdeeld, zien hun centra in relatieve aantrekkelijkheid verliezen, terwijl de perifere kringen beter bestand zijn tegen prijsdalingen.
- De toeristische markten en de markten voor tweede woningen ondervinden een dubbel effect: stijgende eigendomskosten (lokale belastingen, DPE) en een krimp in de buitenlandse vraag in bepaalde regio’s.
- De middelgrote steden die verbonden zijn met de TGV blijven een vraag naar uitwijking aantrekken, met prijzen die nog steeds toegankelijk zijn in vergelijking met de grote agglomeraties.
Vastgoedinnovatie 2024: de gestandaardiseerde gegevens in plaats van gadgets
Innovatie in de sector in 2024 beperkt zich niet tot virtuele rondleidingen of generatieve kunstmatige intelligentie. De onderliggende beweging richt zich op de standaardisatie en betrouwbaarheid van vastgoedgegevens, met name in commercieel vastgoed. Professionals zoeken naar tools die snelle toegang tot vergelijkbare informatie mogelijk maken, in plaats van technologische gadgets zonder operationele impact.
We raden aan om twee niveaus van innovatie te onderscheiden die dit jaar daadwerkelijk zijn gevorderd. Het eerste betreft de aggregatie van gegevens: de mogelijkheid om informatie uit verschillende bronnen (kadaster, notarissen, bankgegevens, diagnosen) op één platform te centraliseren om een geconsolideerd beeld van een actief of een lokale markt te produceren.
Het tweede niveau heeft betrekking op de transactietransparantie. Tools voor realtime monitoring van prijzen en volumes, die voorheen waren gereserveerd voor institutionele beleggers, worden toegankelijker voor onafhankelijke professionals. Deze evolutie verandert de machtsverhouding in de onderhandelingen en vermindert de informatie-asymmetrie tussen verkopers en kopers.
Nieuwbouw en fiscaliteit: de structurele blokkades van het aanbod
De crisis van de nieuwbouw blijft het blinde vlek van de markt in 2024. De bouwvergunningen zijn blijven dalen, gevoed door een reeks samenlopende beperkingen: kosten van materialen, strengere milieunormen, schaarste aan bouwgrond in gespannen gebieden.
Het geplande einde van het Pinel-regime, dat het nieuwe huurinvestering gedurende een decennium heeft gestructureerd, laat een leegte achter die de bestaande regelingen niet op gelijkwaardige wijze opvullen. Het leven en de gemeubileerde verhuur, die eind 2023 als veelbelovende segmenten werden geïdentificeerd, hebben hun dynamiek in 2024 bevestigd, maar ze voldoen niet aan dezelfde behoefte aan de productie van nieuwe woningen.
Op fiscaal gebied zijn verschillende aanpassingen aangenomen om fraude te bestrijden en de structuren voor optimalisatie strikter te reguleren. Deze maatregelen zijn vooral gericht op houders van aanzienlijk vastgoed en vastgoedvennootschappen. De geleidelijke verhoging van de eigendomsbelasting draagt bij aan het veranderen van de afwegingen van investeerders, die zich meer richten op liquide activa of commercieel vastgoed.
Vooruitzichten van de vastgoedmarkt: wat het tweede halfjaar van 2024 belooft
Het lage niveau dat in het eerste halfjaar van 2024 is bereikt, gevolgd door een stabilisatie van de volumes in het tweede halfjaar, laat een scenario van geleidelijke heropleving zien. De Fnaim kwalificeert deze ommekeer als een voorwaarde voor een herstel in 2025, zonder echter een snelle terugkeer naar de niveaus van 2021 te anticiperen.
Drie parameters zullen de traject bepalen:
- De voortzetting of niet van de versoepeling van de beleidsrentes van de ECB, die de leencapaciteit van huishoudens bepaalt.
- De werkelijke impact van de regeling CRR3 op de bankmarges en dus op de effectieve rente die aan particulieren wordt aangeboden.
- De capaciteit van de overheden om de productie van nieuwe woningen te stimuleren, met name door het vereenvoudigen van de normen en het vrijgeven van grond.
De Franse vastgoedmarkt komt uit 2024 herstructureerd door de druk. De transacties nemen weer toe waar de kredietverlening weer toegankelijk wordt, niet waar de prijzen het meest zijn gedaald. Deze ontkoppeling tussen prijzen en volumes blijft de meest betrouwbare lens om de komende maanden te anticiperen.