Eigentümer seiner Hauptwohnung zu werden, bleibt das erklärte Ziel einer Mehrheit französischer Haushalte. Laut INSEE bewohnen etwa 58 % von ihnen eine Wohnung, die sie besitzen. Diese Zahl, die seit über zehn Jahren stabil ist, verbirgt jedoch eine differenziertere Realität: Seit dem Anstieg der Zinsen in 2022-2023 übersteigt die Gesamtkosten eines Immobilienkaufs dauerhaft die Miete in mehreren großen französischen Städten. Die Frage verdient daher eine technische Prüfung, Punkt für Punkt.
Reale Kosten eines Immobilienkredits nach dem Anstieg der Zinsen
Der nominale Zinssatz eines Kredits stellt nur einen Bruchteil der tatsächlichen Kosten des Kaufs dar. Um Kauf und Miete ehrlich zu vergleichen, müssen die monatlichen Raten des Kredits, die Kreditnehmerversicherung, die Notarkosten (die in der Altbauwohnung mehrere Punkte des Preises erreichen), die jährliche Grundsteuer und die laufenden Instandhaltungskosten addiert werden.
Vor 2022 profitierten viele Kreditnehmer von einem negativen Realzins: Der Zinssatz lag unter der Inflation, was das Gewicht der Schulden mechanisch verringerte. Diese Konfiguration ist mit der geldpolitischen Straffung verschwunden. Die Verteuerung des Kredits hat die Kreditaufnahmefähigkeit von Erstkäufern oft um mehrere Zehntausend Euro bei gleicher Rate verringert.
Dieser Umschwung verändert die Mindesthaltedauer, um einen Kauf rentabel zu machen. Ein Eigentümer, der vor der Amortisation der Eintrittskosten (Notar, Garantie, Bearbeitungsgebühren) verkauft, verliert Geld im Vergleich zu einem Mieter, der sein Eigenkapital angelegt hätte. In angespannten Märkten kann diese Haltedauer weit über die oft genannten drei oder vier Jahre hinausgehen. Um die Vor- und Nachteile des Eigentumserwerbs mit Immobilier du Net zu erkunden, müssen diese oft unterschätzten Kosten berücksichtigt werden.
Immobilienvermögen und Hauptwohnung: eine Anlage wie keine andere
Das häufigste Argument für den Kauf lässt sich in einem Satz zusammenfassen: Ein Kredit abzuzahlen bedeutet, Vermögen aufzubauen, während eine Miete „verloren“ ist. Diese Idee beruht auf einer Vereinfachung. Die Miete finanziert einen Dienst (Wohnen), genau wie die Zinsen des Kredits die Kosten des geliehenen Geldes finanzieren. Nur der Kapitalanteil der Raten bereichert tatsächlich den Kreditnehmer, und dieser Anteil ist in den ersten Jahren eines klassischen Annuitätendarlehens gering.
Die Hauptwohnung bietet einen steuerlichen Vorteil: Der Gewinn beim Verkauf ist von der Steuer befreit. Dies ist ein Hebel, den weder die direkte Vermietung (unterliegt den Sozialabgaben von 17,2 %) noch die meisten Finanzanlagen besitzen. Langfristig hat dieser Vorteil ein erhebliches Gewicht in der Gesamtrechnung.
Im Gegensatz dazu birgt die Konzentration des Großteils seines Vermögens in einem einzigen illiquiden Vermögenswert das Risiko eines lokalisierten Marktrisikos. Ein Eigentümer, dessen Immobilie an Wert verliert (Schließung einer Fabrik, Abwertung des Viertels, Naturkatastrophe), erleidet einen unmittelbaren Verlust ohne Möglichkeit einer schnellen Diversifizierung. Immobilien sind keine garantierte Anlage, entgegen dem, was die Formel „Wertanlage“ suggeriert.
Steuerrecht 2026: Was sich für den Eigentümer ändert
Die jüngsten Entwicklungen im französischen Steuerrecht verändern die Abwägung zwischen Kauf und Miete. Die Sozialabgaben auf Einkünfte aus Vermietung bleiben 2026 bei 17,2 %. Gleichzeitig hat die LFSS 2026 die Abgaben auf bestimmte Kapitalerträge (Dividenden, Aktiengewinne) auf 18,6 % erhöht.
Dieser Unterschied stärkt die relative Position der Hauptwohnung im Vergleich zu Finanzanlagen. Der Eigentümer, der selbst bewohnt, generiert kein zu versteuerndes „Einkommen“: Er profitiert von einer nicht versteuerten impliziten Miete, einem unsichtbaren, aber sehr realen Vorteil. Klar gesagt, in seinem eigenen Zuhause zu wohnen, anstatt Miete oder Dividenden zu erhalten, entspricht einem Nettoeinkommen nach Steuern.
Für die direkte Vermietungsinvestition ist die Rechnung weniger vorteilhaft. Die abzugsfähigen Kosten (Zinsen, Arbeiten, Versicherung) kompensieren teilweise die Steuerlast, aber die Nettorendite nach Sozialabgaben erfordert eine Einzelfallanalyse. Der Status des Eigentümers, der selbst bewohnt, bleibt steuerlich am besten geschützt.
Grundsteuer: Ein Posten mit stetigem Anstieg
Die Grundsteuer ist eine ausschließliche Belastung des Eigentümers. Ihre Höhe variiert stark von Gemeinde zu Gemeinde, und die jährlichen Neubewertungen der Katasterwerte folgen der Inflation. Ein Mieter zahlt diese Steuer nicht. Über die gesamte Haltedauer einer Immobilie kann die kumulierte Grundsteuer einen erheblichen Kostenfaktor darstellen, der selten in vereinfachten Berechnungen berücksichtigt wird.
Stabilität des Wohnens gegen berufliche Flexibilität
Der Immobilienkauf bietet eine Stabilität, die die Miete nicht garantiert. Der Eigentümer, der selbst bewohnt, läuft nicht Gefahr, eine Kündigung wegen Verkaufs, eine indexierte Mieterhöhung oder eine Ablehnung der Verlängerung zu erhalten. Für einen Haushalt, der dauerhaft in einer Stadt ansässig ist, hat diese Sicherheit einen konkreten Wert, insbesondere mit Blick auf die Rente, wenn die Einkünfte sinken, während die Miete weitergeht.
Diese Stabilität hat ihren Preis: die Mobilität. Eine Immobilie zu verkaufen dauert mehrere Monate, verursacht Kosten (Agentur, Gutachten, Notar) und hängt vom Zustand des lokalen Marktes ab. Ein Mieter kann seine Wohnung mit einer Kündigungsfrist von einem bis drei Monaten verlassen. Für Profile, deren Karriere häufige Versetzungen erfordert, bleibt die Miete finanziell rationaler.
Hier sind die Kriterien, die die Waage zugunsten des Kaufs kippen:
- Ein Haltedauerhorizont von mehr als fünf bis sechs Jahren, um die Eintrittskosten zu amortisieren und den Hebeleffekt des Kredits zu nutzen
- Eine stabile berufliche Situation in einem Gebiet, in dem der Immobilienmarkt nicht überhitzt ist
- Eine verbleibende Sparfähigkeit nach der Rückzahlung, um nicht „hausarm“ (Eigentümer, aber ohne finanzielle Spielräume) zu werden
- Ein Familienlebensprojekt, das mit einer dauerhaften geografischen Verankerung kompatibel ist
Die Abwägung zwischen Kauf und Miete lässt sich nicht auf eine Berechnung der monatlichen Raten reduzieren. Die Besteuerung, die Haltedauer, der lokale Markt und die berufliche Laufbahn wiegen ebenso schwer wie der Zinssatz des Kredits. Ein Haushalt, der zur falschen Zeit oder in der falschen Stadt kauft, kann finanziell verlieren.
Im Gegensatz dazu kann ein disziplinierter Mieter, der die Differenz zwischen Miete und Rate investiert, ein gleichwertiges Vermögen aufbauen. Eigentum ist kein Selbstzweck, sondern ein Vermögensinstrument unter vielen, das kühl in Abhängigkeit von der tatsächlichen Situation bewertet werden sollte.